LARGE-SCALE REPAIR WORK大規模修繕工事

適切な大規模修繕でオーナーの大切な資産を守ります

建物全体から、毎日使う共用部まで。

マンションやビルの大規模修繕工事、リニューアル工事を請け負っております。大規模修繕工事は、マンションやビルの時間の経過による劣化や傷み、破損などのダメージを改修するために計画的に建物全体を修繕する工事です。

分譲マンションでは、建設段階から長期的な修繕計画が立てられており、竣工後は、マンションの住人から編成される管理組合によって、建設から12年目〜15年目を目途に1回目の大規模修繕工事が実施されるよう管理・運営が行われています。大規模修繕工事は、長期修繕計画にもとづいた計画修繕として行い、管理組合が集めた修繕積立金を充当します。中でも、工事内容が大規模、工事費が高額、工期が長期間にわたるものが大規模修繕と呼ばれています。

具体的な工事内容としては、エントランス、廊下、階段、外壁補修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、給水管取り替え、排水管取り替えなどが該当します。建物や設備の経年劣化や老朽化などによる故障や破損を修繕、改修し、生活に悪影響を及ぼす可能性のある不具合の発生も防ぐと共に、居住空間の快適性や安全面の確保のほか、耐久性、機能性、資産価値を守ることにもつながる工事です。

毎日使う共用部まで、丁寧に。

エントランス廻り・廊下改修を含む事例写真です。

KEY FACTS大規模修繕の目安

修繕の周期

12〜15年

かつては12年周期が定説でしたが、材料の進化を踏まえ、近年は12〜15年程度で計画するケースが増えています。建物の状態に応じて見直します。

戸あたりの工事費(1回目)

110.2万円

国土交通省の実態調査(令和3年度)の中央値。最も多い価格帯は「100万円超120万円以下」で、全体の31.4%です。

工事期間の目安

3〜6か月

規模により異なります。居住者が住みながらの工事になるため、説明会やお知らせ、進捗の共有が欠かせません。

着工までの準備

1〜2年

修繕委員会の発足から、建物診断、修繕計画、業者選定、総会決議まで。早めの段取りが成功のカギです。

出典: 国土交通省「マンションの大規模修繕工事に関する実態調査(令和3年度)」。金額・期間はあくまで一般的な目安で、建物の高さ・形状・劣化状況・仕様により変わります。正確な金額は建物診断と見積もりで確定します。

MAIN WORKS主な工事内容

外壁の補修・塗装

ひび割れ・浮きの補修、塗り替え。工事費の大きな割合を占めます。タイルの場合は打診で浮きの範囲を確認します。

屋上・バルコニーの防水

シート防水やウレタン防水の更新。屋上から、立上りや端部の納まりまで確認します。

シーリング(目地)の打ち替え

外壁の目地やサッシまわりの止水。劣化を放置すると、雨水の浸入や雨漏りの原因になります。

鉄部塗装

手すり・階段・扉など。サビや塗膜の劣化に合わせて、塗装や交換を検討します。

共用部の改修

エントランス、廊下、階段まわり。毎日使う場所を、居住者の動線に配慮して整えます。

足場・仮設

全体を覆う足場。仮設計画図で、配置・動線・養生・昇降設備を関係者と共有します。

外装工事(防水・シーリング・塗装)を見る

「何を、どれだけ、どう直すか」を明らかに。

大規模修繕は「準備 → 診断 → 計画 → 業者選定 → 決議 → 工事 → アフター」の7ステップで進みます。準備開始から工事完了まで、おおむね1.5〜3年を見ておくと安心です。(分譲マンション・管理組合を想定した流れ。賃貸1棟オーナー様は総会決議が不要で、より短期間で進みます。)

01
修繕委員会の発足・情報収集
理事会の中に修繕委員会(専門委員会)を立ち上げ、長期修繕計画・過去の修繕履歴・建物の気になる症状を確認します。
数か月
02
建物診断(劣化診断)
専門家による調査で劣化状況を把握し、工事の範囲・時期・概算費用の土台にします。診断結果は、総会で説明する客観的な根拠にもなります。
ディーエーの対応: 現場での外装診断(一級建築施工管理技士・一級建築塗装技能士)
1〜2か月
03
修繕計画・資金計画の作成
診断結果をもとに、工事内容の優先順位と資金計画を立てます。積立金が足りない場合は、工事範囲の調整・積立金の増額・一時金・管理組合向けローンなどを検討します。
ディーエーの対応: 数量・仕様・工事範囲の整理(積算・仮設図面)
数か月
04
発注方式の決定・業者選定
責任施工方式か設計監理方式かを決め、複数社から同じ条件で相見積もりを取って比較します。
ディーエーの対応: 見積条件をそろえて比べる準備(管理組合の判断支援)
数か月
05
総会での決議
工事内容・業者・金額が固まったら総会で決議します。診断報告書と複数社の見積もり比較を、資料で示します。
総会に合わせて
06
工事の実施
着工。説明会・お知らせ、足場設置に伴う案内、進捗報告と、追加工事が出た場合の合意が重要です。
ディーエーの対応: 施工と、足場の配置・動線・養生の計画(仮設計画図)
3〜6か月程度
07
完了・引き渡し・アフター
仕上がりを確認して引き渡し。保証内容・アフター点検を書面で確認し、今回の記録を次回の長期修繕計画に反映します。
随時

COST費用の考え方

戸あたり100万円前後 × 戸数が、まず持っておきたいざっくりの目安です。本当に知りたいのは平均ではなく、自分のマンションの金額と、その見積もりが妥当かどうか。金額の絶対額よりも、「同じ条件で比べたか」「中身が読めるか」が判断の決め手になります。

戸数	概算費用のレンジ(戸あたり85〜120万円)
20戸	約1,700万〜2,400万円
30戸	約2,550万〜3,600万円
50戸	約4,250万〜6,000万円
80戸	約6,800万〜9,600万円
100戸	約8,500万〜1億2,000万円

戸あたり85〜120万円は、中央値(約110万円)を中心に前後の分布を反映したレンジです。実際は建物の高さ・形状・劣化状況・仕様で上下します。正確な金額は建物診断と見積もりで確定します。

同じ条件で、3社以上

同じ仕様書・数量条件で依頼します。前提がバラバラだと比較できません。極端に安い1社に飛びつかないことも大切です。

「一式」が多すぎないか

数量・単価の内訳があるか、数量の拾い(外壁面積・シーリング延長)が現地と合っているかを確認します。

共通費の比率

共通仮設費・現場管理費・一般管理費は総額の15〜25%程度になることが多い費目です。比率が極端に高い場合は説明を求めます。

出典: 国土交通省「マンションの大規模修繕工事に関する実態調査(令和3年度)」。詳しくはコラム「大規模修繕工事の費用相場」をご覧ください。

見積りを比べる前に、条件をそろえる。

管理組合・修繕委員会の方へ。数量・仕様・工事範囲を整理し、理解と判断を支えます。独立した比較・選定支援を担う案件では、当社は同じ工事の施工入札に参加しません。

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