大規模修繕工事の費用相場｜戸あたり・規模別の早見表と見積もりの見方【管理組合向け】

マンションの大規模修繕、戸あたりの費用相場はおおむね100万円前後（国土交通省の令和3年度実態調査の中央値：1回目110.2万円）。50戸なら概算でおよそ5,000万〜6,000万円が一つの目安です。

とはいえ、本当に知りたいのは「平均」ではなく、うちのマンションはいくらで、その見積もりは妥当なのかですよね。

この記事では、管理組合の理事・オーナーの方に向けて、次の点を国交省の最新データと施工現場の実感をもとに解説します。

• 規模別の費用早見表と、戸あたり単価の正確なところ
• 「2回目・3回目は本当に高いのか」——データが示す意外な事実
• 費用の内訳（何にいくらかかるか）と、自分のマンションの概算の出し方
• 見積もりが適正かを見抜くチェックリスト

読み終える頃には、総会で説明できる根拠と、次にやるべきことがはっきりします。

大規模修繕工事の費用相場は「戸あたり約100万円」が中心

結論から言うと、国土交通省「マンションの大規模修繕工事に関する実態調査（令和3年度）」では、1戸あたりの工事金額の中央値は110.2万円（1回目）。最も多い価格帯は「100万円超120万円以下」で全体の31.4%を占めます。

つまり、戸あたり100万円前後 × 戸数が、まず持っておくべきざっくりの目安です。ただし調査では75万〜125万円あたりに広く分布しており、建物の状態や仕様で上下します。

全体費用の目安（規模別早見表）

戸あたり100万円前後を中心に、幅を持たせた規模別の概算レンジをまとめました。

戸数	概算費用レンジ（戸あたり85〜120万円）
20戸	約1,700万〜2,400万円
30戸	約2,550万〜3,600万円
50戸	約4,250万〜6,000万円
80戸	約6,800万〜9,600万円
100戸	約8,500万〜1億2,000万円

※戸あたり85〜120万円は、中央値（約110万円）を中心に前後の分布を反映したレンジです。実際は建物の高さ・形状・劣化状況・仕様で上下します。正確な金額は建物診断と見積もりで確定します。

「2回目・3回目は高い」は本当か？——データが示す意外な事実

大規模修繕は1回で終わりません。ここで多くの管理組合が誤解しているのが、「2回目・3回目は1回目より高い」という思い込みです。

実は、国交省・令和3年度調査の戸あたり工事費の中央値は、回数を追うごとにむしろ下がっています。

工事回数	戸あたり工事費の中央値	最多の価格帯
1回目	110.2万円	100万円超120万円以下（31.4%）
2回目	106.1万円	75万〜125万円に集中（各27.6%）
3回目以降	97.0万円	75万円超100万円以下（28.4%）

では「2回目のほうがお金がかかる」という現場感覚は間違いなのでしょうか。いいえ、負担の総額としては増えるのが実態です。理由はこうです。

この「大規模修繕工事費」は、外壁・防水・シーリングなど足場を組んで一度に行う工事を指します。一方で2回目以降に必要になる給排水管の更新、玄関ドア・サッシの交換、エレベーターや機械式駐車場の更新は、多くの場合「大規模修繕とは別の工事」として発生します。

• 大規模修繕工事そのものの単価：回数では大きく増えない（むしろ横ばい〜微減）
• 設備更新を含めた修繕積立金の負担総額：2回目以降に増える

だからこそ、「1回目がこの金額だったから2回目も同じ」という前提は危険です。別途発生する設備更新まで含めた長期修繕計画で捉える必要があります。

費用は「戸数×単価」だけで決まらない（変動要因）

同じ戸数でも金額が変わる主な要因は次の通りです。

• 建物の高さ：中高層になるほど足場・仮設費が増える
• 外壁の種類・面積：タイルか塗装か、開口部の多さ
• 劣化の進行度：先延ばしにするほど下地補修が増える
• 仕様のグレード：防水や塗料の耐久年数の選択
• 付帯設備：機械式駐車場、共用部の広さ

だからこそ、現地の建物診断なしに正確な金額は出せません。逆に、診断もせず即答される「一式◯◯万円」の見積もりは注意が必要です。

費用の内訳｜何にいくらかかるのか

見積書を理解するために、費用が「直接工事費」と「共通費（諸経費）」に分かれることを押さえましょう。

工事費の大半を占める「外壁・防水・シーリング」

直接工事費の中心はこの3つです。

• 外壁補修・塗装/タイル：ひび割れ・浮きの補修、塗り替え。工事費の大きな割合を占める
• 屋上・バルコニーの防水：シート防水やウレタン防水の更新
• シーリング（目地）打ち替え：外壁の目地やサッシまわりの止水
• 鉄部塗装：手すり・階段・扉など
• 足場・仮設：全体を覆う足場、これ自体が数百万円規模

外壁・防水・シーリングで直接工事費の相当部分を占めるのが一般的です。

見落としやすい「共通仮設費・諸経費」

見積書には工事そのもの以外の費用が必ず入ります。ここを理解していないと「高い/安い」を誤判断します。

• 共通仮設費：現場事務所、仮設トイレ、電気・水道など
• 現場管理費：現場監督の人件費、安全管理
• 一般管理費（諸経費）：会社運営の経費・利益

これらは総額の15〜25%程度になることが多い費目です。ゼロにはできませんが、比率が極端に高い見積もりは説明を求めるべきポイントになります。

あなたのマンションの概算を出す3ステップ

平均値ではなく「自分の数字」を持つための手順です。

この概算はあくまで「相見積もりの妥当性を判断するモノサシ」です。最終額は建物診断で確定します。

修繕周期の目安と、先延ばしが割高になる理由

大規模修繕の周期は、かつて「12年周期」が定説でしたが、材料の進化を踏まえ、近年は12〜15年程度で計画するケースが増えています。国交省の長期修繕計画の考え方でも、周期は建物の状態に応じて見直すものとされています。

重要なのは、先延ばしは基本的に割高になるという事実です。ひび割れや防水切れを放置すると内部に水が回り、鉄筋の腐食やコンクリートの劣化（下地補修の増加）につながります。「まだ大丈夫」で延ばした結果、次回の下地補修費が膨らむ——これは現場で頻繁に起こります。前述のとおり、実態調査で戸あたり工事費が回数とともに大きく増えていないのは、適切な周期で修繕を続けてきたマンションが多いことの裏返しでもあります。

見積もりが「適正」かを見抜くチェックリスト

ここが本記事の核心です。金額の絶対額よりも、「同条件で比べたか」「中身が読めるか」が判断の決め手になります。

相見積もりは3社以上・同条件で

• 最低3社から取得する
• 同じ仕様書・数量条件で依頼する（バラバラの前提だと比較できません）
• 極端に安い1社に飛びつかない（後の追加工事で逆転することがあります）

見積書のここを見る（単価・数量・諸経費比率）

• 「一式」表記が多すぎないか（数量・単価の内訳があるか）
• ㎡あたり単価が実態調査の目安（1.0〜1.5万円/㎡が中心）や他社と大きくズレていないか
• 数量の拾い（外壁面積・シーリング延長）が現地と整合するか
• 共通仮設費・現場管理費・一般管理費の比率が妥当か（総額の15〜25%が一つの目安）
• 予備費・追加条件の扱いが明記されているか

「一式」ばかりで数量根拠がない見積もりは、後から追加請求の温床になりがちです。

発注方式で費用と手間が変わる（設計監理 vs 責任施工）

	設計監理方式	責任施工方式
概要	設計事務所/コンサルが診断・仕様作成・業者選定・監理	施工会社に診断から施工まで一括依頼
メリット	第三者チェックが働く／仕様が明確	中間コストを抑えやすい／窓口が一本
注意点	コンサル費が別途／不要な工事の上乗せ事例も	施工会社の信頼性が前提

どちらが正解ということはなく、管理組合の体制と、依頼先の信頼性で選びます。責任施工方式は元請に直接頼むことで中間マージンを抑えやすい一方、業者選びの目が重要になります。

費用を抑える現実的な4つの方法

1. 同条件で相見積もり（3社以上）：最も効果が大きい基本
2. 元請（施工会社）に直接依頼：中間マージンの削減
3. 仕様の最適化：過剰スペックを避け、必要な耐久年数で選ぶ
4. 補助金・助成制度の活用：省エネ・耐震改修等で工事費の一部が対象になる場合がある

補助金・助成制度を確認する

外壁の断熱改修や耐震改修などは、国や自治体の補助対象になることがあります。制度・金額・期間は年度と自治体で変わるため、必ず最新の公募要領を確認してください。埼玉・東京・千葉・神奈川それぞれ、市区町村ごとに制度が異なります。

積立金が足りない…そのときの選択肢

見積もりを取ったら積立金が不足していた、珍しくありません。国交省も、修繕積立金不足が全国的な課題であるとして「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を令和6年6月に改訂しています。

まず「適正な積立額」を知る（ガイドラインの目安）

同ガイドライン（令和6年6月改訂）では、修繕積立金の月額の目安を、専有床面積あたり月206〜356円/㎡（計画期間全体の平均で241円/㎡）の範囲で示しています。

例：専有面積70㎡の住戸	月額の目安
目安の下限（206円/㎡）	約14,400円/月
モデルケース平均（241円/㎡）	約16,900円/月
目安の上限（356円/㎡）	約24,900円/月

※建物の規模（延床面積）や階数で目安は変わります。ご自身のマンションの区分は必ず最新ガイドラインで確認してください。

不足しているときの選択肢

• 工事範囲の優先順位づけ：安全・防水に関わる緊急性の高い項目を優先
• 修繕積立金の見直し（増額）：総会決議が必要。ガイドラインは均等積立方式を基本とする考え方を明確化
• 一時金の徴収：区分所有者の合意形成が壁
• 修繕専用ローン（管理組合向け融資）：住宅金融支援機構等の仕組み

いずれも早く動くほど選択肢が広いのがポイントです。まずは正確な金額（診断＋見積もり）を把握することが出発点になります。

関東（埼玉・東京・千葉・神奈川）の大規模修繕で押さえたいこと

• 気候由来の劣化：夏の強い日射と冬の冷え込み・凍結融解の繰り返しは、外壁塗膜やシーリングの劣化を早めます。診断時はこの観点でのチェックが重要です。
• 地域の相見積もり慣行：地元実績のある会社を含めて比較すると、対応の速さや納得感が高まります。
• 自治体補助の差：市区町村単位で制度が異なります。対応エリア内でも内容に差があるため、個別確認が必要です。

株式会社ディーエーは、さいたま市（浦和・大宮）を拠点に、埼玉・東京・千葉・神奈川で内装・外装・大規模修繕を手がけています。現場での外装診断にもとづき、下地処理・補修・塗装・防水まで、建物の状態と予算に応じた最適な材料・工法をご提案します。

▶ 当社の大規模修繕について詳しくは 事業内容ページ をご覧ください。

よくある質問（FAQ）

大規模修繕は何年ごとに必要ですか？

かつては12年周期が定説でしたが、近年は材料の進化で12〜15年周期で計画するケースが増えています。周期は建物の劣化状況に応じて見直すものです。先延ばしは下地補修が増え割高になりがちです。

一戸あたりいくらが相場ですか？

国交省・令和3年度実態調査では、1回目の戸あたり工事費の中央値は110.2万円、最多価格帯は「100万円超120万円以下」（31.4%）です。ただし高さ・劣化・仕様・専有面積で変動します。

2回目・3回目のほうが高くなりますか？

大規模修繕工事「そのもの」の戸あたり単価は、実態調査では回数とともに大きく増えていません（中央値は1回目110.2万→3回目以降97.0万）。ただし2回目以降は給排水管やエレベーターなどの設備更新が別途発生するため、負担の総額としては増える傾向です。

相見積もりは何社取るべきですか？

最低3社、かつ同じ仕様・数量条件で取得します。前提がバラバラだと比較できません。

積立金が足りない場合はどうすればいいですか？

工事の優先順位づけ、積立金増額、一時金、管理組合向けローンが選択肢です。国交省ガイドライン（令和6年6月改訂）の月額目安（206〜356円/㎡）と自分の積立額を比べるところから始めましょう。早く動くほど選べる幅が広がります。

見積もりが高いか安いか、どう判断すればいいですか？

金額の絶対額より「一式表記が少なく数量・単価の根拠があるか」「㎡単価が1.0〜1.5万円/㎡の目安から大きく外れていないか」「諸経費比率が妥当か」を見ます。判断が難しければ第三者の建物診断が有効です。

大規模修繕をしないとどうなりますか？

防水切れや外壁劣化から漏水・鉄筋腐食が進み、資産価値の低下と将来の修繕費増につながります。

まとめ｜まず「建物診断」で自分の数字を持つ

大規模修繕の費用は、戸あたり約100万円（中央値）が相場の中心。ただし本当に必要なのは平均値ではなく、あなたのマンションの正確な数字です。

そのための第一歩が建物診断。劣化状況を正しく把握できれば、必要な工事・適正な金額・優先順位がはっきりし、総会でも自信を持って説明できます。